2020年外地人在买房的条件(2020非户籍购房条件)

2020年外地人在京沪等一线城市购房全指南：政策、条件与实操策略

一、 核心前提：理解“限购”政策的底层逻辑

二、 一线城市购房条件详解（2020年标准）

1. 北京：全国最严，单身“禁入”

• 基本资格：
• 非京籍家庭（夫妻+未成年子女）可在北京购买1套住房。
• 非京籍单身人士（含未婚、离异、丧偶）不得在北京购房。
• 社保/个税要求：
• 连续缴纳5年以上个人所得税或社会保险（中间不得断缴，补缴无效）。
• 在购房当月及之前45个月内，需累计缴纳36个月社保或个税。
• 其他限制：
• 名下无房（指在北京及全国范围内通过查册确认）。
• 需提供有效居住证。

2. 上海：社保年限缩短，但审核趋严

• 基本资格：
• 非沪籍家庭（夫妻+未成年子女）可购买1套住房。
• 非沪籍单身人士（含未婚、离异）不得在上海购房。
• 社保/个税要求：
• 购房之日前6年内连续缴纳5年以上个人所得税或社会保险。
• 注意：必须是“连续”，断缴一个月即重新计算。
• 其他限制：
• 提供有效《上海市居住证》。
• 已婚人士需提供配偶及未成年子女户籍证明。

3. 广州：相对宽松，但区分区域

• 基本资格：
• 非粤籍家庭（夫妻+未成年子女）可在限购区域购买1套住房。
• 非粤籍单身人士可在限购区域购买1套住房（这是广州与北上深的最大区别）。
• 社保/个税要求：
• 在限购区域（如天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺等）购房，需提供购房之日前5年内连续缴纳1个月以上社保或个税证明。
• 在非限购区域（如从化、增城）购房，无社保要求，只需提供身份证。
• 其他限制：
• 提供有效居住证（部分区域要求）。

4. 深圳：社保年限延长，打击投机

• 基本资格：
• 非深户籍家庭（夫妻+未成年子女）可购买1套住房。
• 非深户籍单身人士不得在深圳购房。
• 社保/个税要求：
• 购房之日前5年以上在深圳缴纳个人所得税或社会保险。
• 注意：2020年7月前为3年，新政后统一调整为5年。
• 其他限制：
• 提供有效居住证。
• 贷款首付比例提高，首付门槛大幅上升。

三、 热点二线城市：杭州、南京、苏州等

• 杭州：
• 非杭籍家庭：限购1套，需提供购房之日前2年起连续缴纳1年及以上社保或个税。
• 非杭籍单身：限购1套（部分区域或特定条件下），社保要求同上。
• 注：杭州在2020年曾推出“人才落户”绿色通道，部分高层次人才可豁免社保年限。

• 南京：
• 非宁籍家庭：限购1套，需提供4年内在南京连续缴纳2年以上社保或个税。
• 非宁籍单身：限购1套，社保要求同上。

• 苏州：
• 非苏籍家庭：限购1套，需提供1年及以上社保或个税。
• 非苏籍单身：限购1套，社保要求同上。

四、 外地人购房的通用条件与材料清单

• 身份证原件及复印件。
• 户口簿原件及复印件（含首页、本人页、配偶页、子女页）。

• 结婚证、离婚证及离婚协议（或法院判决书）。
• 未婚者需签署未婚声明。

• 由当地社保局或税务局出具的连续缴纳证明（需加盖公章）。
• 部分城市要求提供银行流水作为辅助证明。

• 有效期内的《居住证》或《暂住证》。

• 银行流水（通常要求覆盖月供的2倍以上）。
• 个人征信报告（无重大逾期记录）。

五、 2020年购房策略与建议

1. 提前规划社保，避免断缴

• 关键点：社保连续性是外地人购房的“生命线”。一旦断缴，5年或3年的计时将重新计算。
• 建议：若计划购房，务必确保社保缴纳无缝衔接。换工作期间可通过灵活缴纳或挂靠（需谨慎，存在法律风险）等方式维持连续性。

2. 关注“人才政策”与落户通道

• 2020年，许多城市为吸引人才，放宽了落户限制。
• 策略：若社保年限不足，可考虑通过学历、职称、技能证书等途径申请落户，从而获得本地户籍购房资格。例如，杭州、南京等地对本科、硕士学历人才提供快速落户通道。

3. 区分“限购区域”与“非限购区域”

• 在一线城市和部分二线城市，郊区或非核心区域可能不限购或限购较松。
• 策略：若核心区域门槛过高，可考虑地铁沿线、产业园区周边的非限购区域，兼顾通勤与投资潜力。

4. 警惕“法拍房”与“小产权房”陷阱

• 2020年，部分购房者因无法获得购房资格，转向法拍房或小产权房。
• 警告：
• 法拍房：虽无限购限制，但可能存在欠费、腾退难、户口无法迁入等风险，需谨慎评估。
• 小产权房：无国家认可的产权证书，无法办理贷款、过户，风险极高，强烈不建议购买。

5. 利用“共有产权房”或“租赁住房”过渡

• 若暂时无法购房，可关注政府推出的共有产权房（部分城市对非户籍开放）或长期租赁市场。
• 一些城市探索“租购同权”，租赁住房也可享受部分公共服务，可作为过渡方案。

六、 结语